2억5천 전세금, 집주인이 떠난 자리엔

오늘의 판례 2억5천 전세금, 집주인이 떠난 자리엔 예상 읽기 시간 약 8분·투표 참여 후 실제 판결 공개 이 판례 듣기 사건번호2022가단567823 (각색) 법원인천지방법원 관련 법률주택임대차보호법 제3조의2(확정일자), 민법 제303조(저당권의 효력) 카테고리임대차·분쟁 01그날의 이야기THE STORY 2020년 3월, 김수연(34)은 인천 부평구의 깨끗한 빌라 2층을 보자마자 마음을 정했다. 중개사는 등기부등본을 보여주며 ‘근저당 1억5천만원밖에 없어요. 전세 2억5천만원 받기 충분합니다’라고 했다. 수연은 7년간 모은 돈과 부모님께 빌린 돈을 합쳐 계약금을 치렀고, 2020년 4월 15일 확정일자를 받고 입주했다. 집주인 박민호(52)는 처음엔 친절했다. ‘혹시 불편한 거 있으면 언제든 연락하세요’라며 카톡으로 안부도 물었다. 수연은 이 집에서 결혼 준비를 했고, 2021년 봄 작은 결혼식을 올렸다. 신혼집을 마련하기 위해 2022년 2월, 그녀는 집주인에게 계약 만료 통보를 했다. 3월이 되자 집주인의 답장이 뜸해졌다. ‘다음 주에 통장 번호 드릴게요’라는 메시지 이후 읽음 표시만 떴다. 수연은 불안했지만 법이 세입자를 보호한다고 믿었다. 확정일자도 받았고, 등기부등본도 여러 번 확인했으니까. 4월 10일, 이사 짐을 싸던 그녀에게 낯선 번호로 전화가 왔다. ‘안녕하세요, 저는 박민호씨에게 돈을 빌려준 채권자입니다.’ 남자의 목소리는 차분했지만 단호했다. ‘그 집에 제 근저당권이 설정돼 있는데, 제가 경매를 신청했어요. 집주인이 원금은커녕 이자도 안 갚아서요.’ 수연의 손에서 테이프 커터가 떨어졌다. 집주인 전화는 여전히 ‘연결할 수 없는 번호’였다. 다급히 등기부등본을 재발급받은 수연은 경악했다. 2020년 5월 20일자로 2억원 근저당이 추가 설정돼 있었다. 그녀가 입주하고 정확히 35일 후였다. 더 충격적인 건 2021년 8월, 또 다른 1억5천만원 근저당이 설정됐다는 사실이었다. 총 5억원의 근저당, 그녀의 전세보증금 2억5천만원은 우선순위에서 밀릴 수밖에 없었다. 경매는 빠르게 진행됐다. 2022년 6월, 감정가 3억8천만원에 나온 집은 3억원에 낙찰됐다. 배당기일에 수연은 처음으로 다른 채권자들을 마주했다. 첫 번째 근저당권자, 두 번째 근저당권자, 그리고 그녀. 배당표를 받아든 수연의 손이 떨렸다. 1순위 근저당권자 1억5천만원, 2순위 근저당권자에게 1억5천만원. 그녀에게 돌아온 건 0원이었다. ‘잠깐만요!’ 수연은 배당이의를 신청했다. 변호사는 한 가지 가능성을 제시했다. ‘2순위 근저당 2억원이 설정된 게 임차인 입주 후입니다. 만약 이게 허위 채권이라면, 집주인과 짜고 만든 거라면 배당에서 제외할 수 있습니다.’ 수연은 2순위 근저당권자를 상대로 소송을 제기했다. 2순위 근저당권자 이정훈(47)은 법정에서 차분히 말했다. ‘저는 2020년 5월 박민호씨에게 정당하게 2억원을 빌려줬습니다. 사업 자금이 필요하다고 해서요. 근저당 설정도 합법적으로 했고요.’ 그는 차용증과 송금 내역을 제출했다. 2억원이 실제로 그의 계좌에서 집주인 계좌로 이체된 기록이 선명했다. 하지만 수연의 변호사는 추궁했다. ‘그런데 왜 원금 상환은 한 번도 없고, 이자만 몇 차례 받으셨나요? 그 이자도 현금으로 받았다고 하셨죠?’ 통장 기록을 분석하자 이상한 패턴이 드러났다. 집주인은 2억원을 받은 지 일주일 만에 1억8천만원을 다시 이정훈에게 송금했다. 이정훈은 ‘다른 빚을 갚은 것’이라고 주장했지만, 그 빚에 대한 증거는 없었다. 재판부는 6개월간 양측의 주장을 들었다. 핵심은 명확했다. 2억원의 대출이 진짜였는가, 아니면 세입자의 전세금을 가로채기 위한 사기극이었는가. 배당금 1억5천만원이 누구에게 돌아가느냐에 따라 수연의 인생이 갈렸다. 채무자가 대출금 2억원을 수령한 지 7일 만에 채권자에게 1억8천만원을 재송금한 사실, 그 후 3년간 원금 상환 없이 현금 이자 수수만 있었다는 채권자 진술, 이는 통상적 금전소비대차 관계와 명백히 배치된다. — 배당이의 소송 판결문 중 사건 핵심 입주 35일 후, 집주인은 몰래 2억원 근저당을 추가했다 세입자 김수연은 확정일자를 받고 안심했지만, 집주인은 입주 직후 추가 근저당을 설정했다. 등기부등본을 다시 확인했을 땐 이미 총 5억원의 근저당이 그녀의 전세금을 집어삼킨 뒤였다. ...