월세 3개월 밀린 세입자, 잠적한 줄 알았는데

오늘의 판례 월세 3개월 밀린 세입자, 잠적한 줄 알았는데 예상 읽기 시간 약 8분·투표 참여 후 실제 판결 공개 이 판례 듣기 사건번호2023가단87542 (각색) 법원서울중앙지방법원 관련 법률주택임대차보호법 제10조의8, 민법 제214조(자력구제 금지), 형법 제319조(주거침입) 카테고리임대차·분쟁 01그날의 이야기THE STORY 2022년 11월 15일, 김민수(47)는 자신이 소유한 서울 관악구 봉천동 원룸 앞에 서 있었다. 손에는 자물쇠를 따는 도구가 들려 있었다. 3개월째 월세가 입금되지 않았고, 전화도 문자도 모두 무응답이었다. ‘이 정도면 잠적한 거 아닌가.’ 그는 스스로를 설득했다. 세입자 박지영(29)은 2022년 3월, 보증금 500만원에 월세 60만원을 내는 조건으로 이 원룸에 입주했다. 계약서에는 월세 2개월 연체 시 계약해지 가능하다는 특약이 명시되어 있었다. 박지영은 7개월간 한 번도 늦지 않고 월세를 입금했다. 그러다 8월부터 갑자기 연락이 두절됐다. 김민수는 처음엔 참았다. 한두 번은 사정이 있을 수 있다고 생각했다. 하지만 9월이 지나고 10월이 되어도 아무런 연락이 없었다. 그는 현관문을 두드렸고, 등기우편을 보냈고, 휴대전화로 수십 통의 전화를 걸었다. 모두 허사였다. 보증금 500만원으로는 밀린 월세 180만원과 앞으로의 손실을 감당할 수 없었다. 11월 15일 오후 2시, 김민수는 결심했다. 자물쇠를 따고 문을 열었다. 방 안은 그가 예상했던 것과 달랐다. 옷장에는 옷들이 가득했고, 책상 위에는 노트북과 책들이 정리되어 있었다. 냉장고를 열자 상한 반찬 냄새가 코를 찔렀다. ‘정말 잠적한 건가, 아니면…’ 불안감이 엄습했다. 김민수는 짐을 모두 박스에 담아 창고로 옮겼다. 그리고 새로운 자물쇠를 달았다. 2주 후, 그는 부동산 중개업소에 재임대 광고를 의뢰했다. 보증금 500만원은 밀린 월세와 자물쇠 교체비용으로 충당하기로 마음먹었다. ‘법적으로 문제없어. 계약서에 2개월 연체면 해지라고 명시되어 있잖아.’ 그런데 12월 3일, 박지영이 돌아왔다. 그녀는 경찰관 두 명과 함께였다. 얼굴은 창백했고, 눈은 충혈되어 있었다. ‘제 집에 왜 들어가신 건가요? 제 짐은 어디 있나요?’ 김민수는 당황했다. ‘3개월이나 월세를 안 내고 연락도 안 했잖아요. 잠적한 줄 알았어요.’ 박지영은 떨리는 목소리로 말했다. ‘저… 교통사고를 당했어요. 8월 12일에요. 의식을 잃고 중환자실에 두 달 넘게 있었어요. 휴대전화도 없었고, 가족도 집주인 연락처를 몰랐어요.’ 그녀는 병원 진단서와 입원확인서를 꺼냈다. 서류에는 ‘중증 두부외상, 2022.8.12 ~ 2022.10.25 입원’이라고 적혀 있었다. 김민수는 머리가 하얘졌다. ‘그래도… 3개월이나 연락이 없었는데, 제가 어떻게 알아요? 저도 생계가 있다고요.’ 경찰관이 끼어들었다. ‘집주인이라도 세입자 동의 없이 주거에 침입하면 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 일단 짐부터 돌려주시죠.’ 박지영은 2023년 1월, 김민수를 상대로 손해배상 소송을 제기했다. 청구금액은 2,500만원. 불법 침입으로 인한 정신적 피해 1,000만원, 짐 보관 및 훼손에 따른 재산상 손해 500만원, 재입주 불가로 인한 주거비용 추가 지출 1,000만원이었다. 김민수는 반소를 제기했다. 밀린 월세 180만원과 자물쇠 교체비용 50만원, 총 230만원을 청구했다. 법정에서 두 사람은 마주 앉았다. 박지영은 ‘생사를 오가는 상황에서 월세를 낼 수 없었다’고 했고, 김민수는 ‘정상적인 방법으로는 연락이 닿지 않았고, 재산권 보호를 위한 불가피한 조치였다’고 주장했다. 판사는 두 사람의 서류를 번갈아 들여다보며 깊은 한숨을 내쉬었다. 세입자의 생명이 위독한 상황에서도 집주인의 재산권은 스스로의 판단으로 보호받을 수 있는가? 법은 긴급함을 이유로 타인의 공간에 들어가는 것을 어디까지 허용하는가? — 판결문 중 쟁점 정리 부분 사건 핵심 3개월간 연락 두절된 세입자, 사실은 중환자실에 있었다 교통사고로 의식을 잃은 채 입원해 있던 세입자. 집주인은 잠적으로 판단하고 문을 따고 들어가 짐을 치웠다. 세입자가 퇴원 후 돌아왔을 때 집에는 새 자물쇠가 달려 있었다. 02법정 공방THE ARGUMENT 원고 원 저는 죽다 살아났습니다. 두 달 넘게 의식불명이었고, 가족들은 제 생명만 걱정했어요. 그런데 퇴원하니 집이 없어졌습니다. 제 짐도, ...